심기자의 한국세법 이야기–③

해외부동산 이야기

멕시코에 사는 우리 교민들을 일컬어 재외국민이라고 한다. 그러나 지난번에도 강조했듯이 재외국민은 세법상 거주자와 비거주자를 나누는 개념은 아니다. 재외국민인 경우도 거주자와 비거주자로 나뉠 수 있기 때문에 본인의 상황을 잘 살펴야 하고 거주자와 비거주자의 구분방법에 대해서는 ‘심기자의 한국세법 이야기–②’를 참조하기 바란다. 한국 거주자에 해당되는 경우 한국내 원천소득과 전세계 모든 소득에 대해 납세의무가 있지만 비거주자에 해당하는 경우는 한국내 원천소득에만 납세의무가 있다는 데 주의하여야 한다.

이번에는 해외부동산을 취득, 보유, 처분함에 있어서 한국세법의 규정사항을 알아보고자 한다.

부모 혹은 친족 등 타인으로부터 자금을 증여받아서 해외부동산을 취득하는 경우에는 취득자금을 증여받은 때에 상속세 및 증여세법에 따라 증여세를 신고 납부해야 한다. 상속세 및 증여세법 제45조 제1항에 의하면 <재산 취득자의 직업, 연령, 소득 및 재산 상태 등으로 볼 때 재산을 자력으로 취득하였다고 인정하기 어려운 경우로서 대통령령으로 정하는 경우에는 그 재산을 취득한 때에 그 재산의 취득자금을 그 재산 취득자가 증여받은 것으로 추정하여 이를 그 재산 취득자의 증여재산가액으로 한다>고 규정되어 있다.

예를 들어 설명하면, 스스로 소득을 창출하기 어려운 미성년자나 혹은 성인이 한국에 있는 부동산이든 해외 부동산이든 부모 혹은 친족으로부터 자금을 증여받아 부동산을 구입했다면 그가 받은 취득자금을 증여재산가액으로 하여 신고납부해야 한다는 것이다.

해외소재 재산증여에 대한 경우를 자세히 살펴보면, 한국의 거주자가 비거주자에게 국외에 있는 재산을 증여하는 경우 증여자가 증여세를 납부해야 한다(국제조세조정에 관한 법률 제35조). 보통 한국세법상의 증여세는 수증자가 납부하는 것으로 되어 있으나 수증자 납부가 어려울 때 증여자와 연대납세의무를 지게 되는데 상기와 같은 상황에서는 증여자에게 납세의무를 지운다.

해외부동산 취득시

한국 세법상 거주자가 물건별 취득가액 2억원이상의 해외 부동산을 취득한 경우 다음연도 6월말까지 해외부동산 취득, 투자운용(임대) 및 처분명세서 해외부동산 취득계약서, 등기부등본 등을 주소지 관할 세무서에 제출하여야 한다. 해외부동산을 개인사업장으로 사용하는 경우에는 해외영업소 설치현황표도 함께 제출하여야 한다. 해외부동산의 취득, 신고 수리는 외국환 거래은행 한 곳 만을 지정하여 거래해야 하며, 사후관리도 지정거래 외국환은행을 통해서만 하도록 되어있다. 취득자금 송금 후 3개월 이내에 지정거래 외국환은행에 취득보고서를 제출해야 한다. 이 부분에 대한 구체적인 절차는 해당 지정거래 외국환은행에 문의할 수 있다.  

가족 거주 등의 이유로 임대소득없이 해외부동산을 보유만 하고 있더라도 해당 서류를 제출해야 한다(2022년 제출부터 적용되는 개정 사항). 위의 서류 제출을 누락하는 경우 해외부동산 취득·운용·처분 가액의 10%(1억 원 한도)가 과태료로 부과될 수 있다.

해외부동산 보유시

만약에 해외에 주거용 주택을 취득하고 그 주택에 거주해서 임대소득이 발생하지 않는다면 국세청에 신고 해야할 세금항목은 없다고 보면 된다. 다만 거주자의 주택임대소득 과세대상 여부를 판정하기 위한 부부합산 주택 수를 계산할 때는 해외주택도 주택수 산정에 포함시킨다. 따라서 한국 거주자의 해외주택에서 임대소득이 발생할 시에는 종합소득세를 신고해야 한다.

한국 세법상 부부합산 소유 주택 과세대상은 1주택인 경우 기준시가 9억원을 초과하는 주택의 월세수입, 2주택인 경우 모든 월세수입, 3주택의 경우 모든 월세수입과 비소형 주택 3채이상을 소유하고 해당 보증금 및 전세금 합계가 3억원을 초과하는 경우의 간주 임대료는 주택임대소득 과세대상에 포함된다. 한가지 주의해야 할 점은 한국 거주자가 해외에 1주택을 소유한 경우 발생한 월세수입은 과세대상이 된다는 점을 잊지 말아야 한다. 즉, 한국의 거주자가 멕시코에 1주택을 소유하고 그에 대한 월세수입을 받고 있다면 주택임대소득 과세대상 주택수에 포함하여야 한다는 것이다.   

비거주자의 경우는 한국내 원천소득에 대해서만 납세의무를 지므로 해외소재 주택 임대소득은 과세되지 않는다. 따라서 비거주자가 한국에 부동산 1채, 외국에 4채를 가지고 있다면 한국내 임대소득 계산시에는 1주택만 해당된다.

거주자가 해외의 주택을 포함하여 상가, 기타건물, 토지 등을 임대하여 이에 대한 소득이 발생할 경우 다음연도 종합소득세 확정신고 기간(5.1.~5.31)안에 임대소득을 신고, 납부하여야 한다. 종합소득세를 신고납부한 달의 다음달인 6월말까지 해외부동산 취득 투자명세서를 제출해야 하며 해외부동산을 개인 사업장으로 사용하는 경우에는 해외영업소 설치현황표도 함께 제출하여야 한다. 외국납부세액공제를 신청할 경우 외국에 신고한 소득세 신고증빙을 첨부해야한다는 점도 명심하여야 한다.

해외부동산 처분시

소득세법 제118조의 2에 의하면 해외부동산 양도소득세 납세자는 해외주택 양도일까지 계속 5년 이상 국내에 주소 또는 거소를 둔 자이다. 해외부동산은 1세대 1주택 비과세규정이 적용되지 않는다. 또한 장기보유특별공제가 적용되지 않지만 다주택자 중과세율도 적용되지 않는다. 해외주거용 주택을 구입하여 가족 중 일부 혹은 전체가 거주하다가 귀국한 경우 소득세법 제118조의 2에 해당한다면 양도소득세를 납부해야 한다.

해외부동산 양도시에도 한국 양도소득세 예정신고처럼 양도한 달의 말일부터 2개월 이내에 예정신고납부한다. 동일연도에 부동산을 여러건 양도한 경우 각 물건별로 예정신고 하고 다음연도 종합소득세 신고기간안에 모든 물건들을 합쳐서 양도소득세 확정신고 해야 한다. 예정신고와 확정신고납부를 하지 않을 경우에는 무신고가산세와 납부지연가산세가 부과된다는 점 또한 유념해야 할 것이다.

항상 해외부동산 취득, 보유, 양도시에는 물건변동이 발생한 후 다음연도 6월말까지 해외부동산 취득, 투자운용(임대) 및 처분명세서, 해외영업소 설치현황표를 주소지 관할 세무서에 제출하여야 하다.

해외 부동산이 소재한 국가에 양도소득세를 신고납부한 한국 거주자는 한국 세법에 따라서 양도소득세를 신고납부하여야 한다. 그러나 외국에 납부한 세금은 외국납부세액공제나 필요경비산입하는 방법으로 공제를 받을 수 있다.