최재철 대표, “멕시코 부동산 매물 선택시, 한국과 같은 역세권은 위험할 수 있어”
재멕시코한인회, 부동산 세미나 개최
한인 부동산 전문가 최재철 대표 강연
지난 29일 재 멕시코 한인회(회장 장원)는 부동산 세미나를 열었다. 한인회관 강당에서 진행된 이 세미나는 당초 장원 회장이 취임당시 약속했던 4가지 목표 중의 하나인 한인의 이익과 관련된 경제 세미나이다.
행사 당일 날 멕시코시티의 엄청난 폭우를 무색하게 할 정도로 한인들의 부동산에 대한 뜨거운 관심을 반영하듯 강당 안은 사람들로 인산인해를 이루었다. 세미나에는 장원 한인회장을 비롯, 박래곤 민주평통회장, 대사관 최진철 영사, 정상구 시민경찰대장, 박상권 한글학교 운영위원회 위원장, 강덕수 사랑의 손길 회장이 함께 참석하여 자리를 빛냈다.
세미나 강연은 현재 멕시코에서 부동산 중개업을 하고 있는 최재철 잡코 인모빌리아리아(JAPKO Inmobiliaria)대표가 진행했다. 최재철 대표는 우남대(UNAM)에서 부동산 관련학위를 취득하고 AMPI(Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios A.C, 멕시코부동산협회)의 회원이기도 한 부동산 전문가이다. 최 대표는 현재 한인회 자문위원으로도 활동 중이다.
최재철 대표는 세미나에서 멕시코 부동산 매물선정 방법, 부동산 구매절차, 임대차계약시 주의사항 등 한인들이 멕시코에서 부동산 거래를 하면서 발생할 수 있는 문제들에 대해 상세하게 설명했다.
최 대표는 먼저 한인들이 많이 거주하는 소나로사(Zona Rosa) 지역의 아파트들은 현재 노후화가 많이 진행됐다고 전했다. 지난 2017년 멕시코시티 지진을 겪으면서 복구됐지만 이런 아파트들은 70~80년 된 아파트들이라는 것이다. 이런 노후화된 아파트들은 감가상각 가능성 혹은 지진 리스크 등이 잠재되어 있으므로 가격협상시 거래가격을 인하시킬 수 있는 요인들이 존재한다.
최재철 대표는 부동산 매물 선택 시 4가지 사항을 고려할 것을 당부했다. 첫째는 향후 가격이 오를 만한 곳인지, 두번째로 임대가 잘되는 곳인지, 세번째는 지진위험지대인지를 고려하고, 마지막으로 네번째는 금융비용은 6대4원칙으로 할 것을 추천했다.
부동산 매물 선택시 향후 가격이 오를만한 곳을 선택하는 것은 멕시코 뿐만 아니라 한국 세계 여러 나라에서 살더라도 당연한 것이다. 그러나 최대표는 멕시코에서 주의해야 할 사항을 전달했다.
예를 들면 폴랑코(Polanco)지역에서 도시개발공사가 한창 진행중인데, 내가 만약 길 하나 건너 살고 있다고 해서 본인이 살고 있는 블록도 개발돼서 집값이 오를 것으로 생각한다면 큰 오산이다. 멕시코는 전체 도시개발을 마칠 때까지는 상당한 시간이 걸린다고 한다. 한국처럼 지역 전체를 수용하고 택지조성해서 분양하는 것이 아니라 멕시코는 개별 분양이고 대형건설사나 대기업들이 한 블록만 재개발을 한다는 것이다. 그렇게 하다 보니 지금 누에보 폴랑코(Nuevo Polanco)지역 개발을 시작한지가 15년이 됐지만 아직도 건설 중에 있다.
최대표는 개발이 된다는 소식을 들었다고 해서 바로 부동산 매입에 뛰어들어서는 안된다고 당부했다. 멕시코의 개발은 10년, 20년, 30년이 걸릴 수 있기 때문에 어느정도 개발이 시작돼서 완전한 청사진이 나왔을 때, 집값상승을 기대하는 것이 좋다고 전했다.
한국의 경우는 전철역이 가깝고 교통이 좋으면 역세권이라고 해서 많이들 선호하여 그 지역에 부동산 가격은 당연히 상승한다. 그러나 멕시코의 경우 멕시코시티를 예를 들면 역세권이라고 하면 우범지역으로 인식된다는 것이다. 집근처에 공원이 있으면 한국인은 선호할 수 있지만 오히려 멕시코는 밤에 공원에서 총소리도 들리는 등 위험하다고 인식하는 경향이 있다. 따라서 한국적인 시각으로 부동산 매물을 선정한다면 나중에 어려운 상황에 봉착할 수 있다.
임대가 잘 되는 곳을 선정하는 것 또한 중요하다. 본인이 들어가서 살 것이기 때문에 임대가능여부를 고려해야 할 필요가 있냐고 생각할 수 있지만, 최 대표는 내가 들어가서 살 건 안 살건 임대수요가 좋은 곳이 살기가 좋고, 임대수요가 많아야 집값이 올라간다며, 매물선정시 임대수요 확인도 상당히 중요하다고 전했다.
멕시코시티는 멕시코시티 정부에서 지진위험도가 높은 지역들을 안내해준다. 큰 지진이 아니라면 건물이 하루아침에 무너지지는 않는다. 그러나 최재철 대표는 건물에 내진설계가 잘되어 무너지지 않더라도 건물벽이나 바닥에 금이 가는 등의 손상이 발생하고 그런 아파트들이 의외로 많다고 했다. 특히 펜트하우스가 있는 건물사례를 지적하면서, 펜트하우스는 비싸기 때문에 그 바로 아래층을 경우 선호하는 경우가 많다고 전했다. 그러나 지진으로 인한 건물손상에 상당히 취약하여 옥상으로부터 오는 빗물 등이 새는 문제등의 발생하는데 소송할 수도 있지만 멕시코는 정신적인 피해 보상비용까지는 받기 어렵고 주로 실비정도만 보상이 되므로 집을 매입할 때 이러한 것들을 염두해야 한다고 당부했다.
최재철 대표는 매물선택시 고려해야 할 네번째로 금융비용 6대4원칙을 추천했다. 즉, 집을 매입할 때, 본인자금 60%, 대출자금 40%가 적절하다는 것이다. 본인이 장기간 거주할 생각이라면 은행에 렌트비를 조금 비싸게 내고 산다고 생각할지라도 멕시코는 한국과 다르게 무조건 고정금리를 채택하고 있으므로 5년후 10년후 본인에게 이득이 되는 시점이 오게 된다.
그러나 은행에 대출을 신청할 때 주의할 사항은 멕시코는 은행거래가 없으면 대출을 받을 수 없고 한국과는 다르게 신청자의 상황능력을 우선적으로 심사한다는 것이다. 한국의 경우 집을 먼저 알아보고 대출을 알아보는 것이 일반적이라면, 멕시코는 내가 대출을 얼마만큼 받을 수 있는 지를 알아보고 집을 선정해야 한다. 최대표는 멕시코 부동산 구매절차를 대출확인, 계약, 등기 순으로 도식화 하여 설명했다.
최재철 대표는 임대차 계약시에서도 몇 가지 주의사항을 전했다. 멕시코에서 열쇠의 의미는 상당히 중요한 의미를 가진다. 열쇠는 집을 소유 및 사용할 수 있는 권한의 의미를 가지므로 열쇠를 가지고 있는 것이 협상력에 상당한 차이가 있다고 최대표는 설명했다.
만약 집주인과 법적분쟁이 일어났을 경우, 멕시코에서는 임대계약서만 가지고는 소송이 안된다. 팍투라라고 불리는 세금계산서가가 있어야만 소송이 가능하다.
이밖에도 프레벤타(분양, Preventa)거래시 주의사항, 멕시코에서 부동산 경매가 위험한 이유 , 본인 소유의 부동산이 문화재로 지정되는 경우, 임대차 계약에서 주의할 사항 등에 대해 상세한 설명으로 강연은 2시간 가량 진행됐다.
장원 회장은 행사 말미에 “멕시코 이민생활 하면서 몰랐던 새로운 사실을 많이 접하게 되어 유익한 시간이었다”고 전하면서 “그 밖에 질문사항들은 한인회로 연락주시면 최재철 대표가 한인회를 통해서 답변하거나 한인회에서 최대표를 연결시켜 드릴 수 있다”고 덧붙였다.
본 세미나 강연은 한인회에서 동영상으로 촬영하여 유튜브로 송출될 예정이다.
